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赚钱房地产投资已经走向末端了吗?

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发表于 2018-8-20 12:08:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国房地产发生的故事以及它怎么样往前走?我不想说具体数字,也不想说目前市场上发生的状况,比如深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?我觉得市场的小波动,会有很多因素。
我想说大一点,咱们考虑用历史的观点来看,中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻,你们面对的那个市场,如果通过历史角度来看,就会抛开一些短周期的波动,长周期地思考问题。

1三十年为一世而道更
什么叫“下半场”?一会说白银时代,一会儿说黄金时代,那到底什么是下半场?
这先要从“三十年为一世而道更”说起,《说文解字》说:一生是一个甲子,一世是三十年,三十年为一世而道更。30年到了,大的要变了,30年河东,30年河西,基本就这个意思。
中国房地产上半场发生的故事,我们都知道。上半场的波澜壮阔,靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更,这个一世走不太长时间,有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个。
三十年为一世而道更,这是年轻人最大的机会。从我自己来说,本人是60年代的,我们赶上了大道理的转变。1979年高考,四年后我们毕业了,我们创企业的时候根本没人竞争,再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量,学界也同样道理,根本没人挡你,这就是我们抓住了道更的机会。
接下来的三十年,道更也正在发生。可能大家还没意识到,因此我想,如果我能够提醒大家有这件事,也算对年轻人有个交代。

2前三十年的“道”是什么?
在中国前三十年,就是2009年之前,事实上前十年,一直都很慢,直到1989年。1987年去上海外滩,那叫一个乱,因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话,那之后的十年间,突然中国大变,因为我们找到了最基本的商业逻辑,中国人一下子有钱了,有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了,这是前三十年唯一的硬道理和大道理。
土地资本化是中国找到的一条路,从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化,城市化带动了工业化,到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年,这个过程是一个完美的闭环,以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化,推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人,今天叫做有产阶级。凡是没上车的人,事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学,回来突然发现这个快车没他的份儿,发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。



由此,在2008年经济危机之前,终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套,而是我们这套,叫做“中国模式”。中国模式,最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑,不适合其他国家,因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式,提两年,不提了,为什么?不可靠。

3新模式的奇点临近
这个模式走到2008年,发生了世界规模的经济危机。事实上,当时房奴这件事,大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激,这个模式就走到今天了,但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。

目前,如果在上海这样的城市拿地,那么一小块地,一百家房地产开发企业抢,就会面粉贵过面包,大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地,盖个房子,就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。
深圳去年经历了50%的上涨,上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚,想在上海立足的话,我们得付出多大代价呢?八十平米,在内环或者说中环,你每个月的按揭大概在两万块以上,好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半,是什么工作能让夫妻俩人,每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样,奇点也在临近了。
城市化,城市化,上海当然塞车塞得要命,市区房价这么贵,都周边买房了。德州是山东的三四线城市,我去了一趟,德州说陈劲松来,那就太好了,你帮我卖楼吧。我说,我对德州不了解,来这是因为其他事。结果到了德州,我发现,马路非常宽阔,比上海的还宽;城市公园修得非常棒,快赶上深圳华侨城了。但是没车,商业街关门,房子大,这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是,你解决的三个问题,主要参与人,可能都不太愿意进去玩了。
这个流程再继续这么走行吗?那不这么走,怎么走?大家说,不对,现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化,我们下半场怎么演化?


发表于 2018-8-20 12:46:59 | 显示全部楼层
现在房地产投资也不景气了
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